Sécurité Incendie et Syndic : les limites de responsabilités en copropriété
Le contour de la mission d’un syndic en matière de lutte contre les incendies est assez clair lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation. Cependant, dès lors que la copropriété inclut un établissement recevant du public, ce rôle se complique. En effet, en regroupant au moins 2 exploitations différentes dans un même lieu, la copropriété doit se soumettre à la nomination d’un responsable unique de sécurité. Or les attributions d’une direction unique dépassent largement les compétences et les obligations habituelles d’un syndic et devraient être confiées à un spécialiste. Découvrez en quoi la sécurité incendie pour un syndic peut devenir un défi difficile à relever.
Sécurité incendie pour un syndic : la mission de base
Dans un immeuble d’habitation, le syndic de copropriété représente légalement les copropriétaires. Parmi ses obligations habituelles, figure la prévention incendie et la protection des personnes et des biens. L’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation et le code de la construction prévoient une responsabilité du syndic dans ce domaine. À ce titre, la réglementation oblige le syndic à s’assurer de la présence d’équipements de sécurité dans les parties communes. Des extincteurs (cage d’escalier, parking, chaufferie), des portes coupe-feu, des blocs de secours ou un système de désenfumage doivent être installés selon le type d’immeuble.
À ce devoir s’ajoute l’affichage obligatoire du plan d’évacuation en cas d’incendie comprenant l’indication des issues de secours. Le syndic doit s’assurer de la vérification réglementaire des équipements ainsi que de la tenue d’un registre en attestant. Enfin, dernière obligation : un ramonage des conduits d’évacuation une fois par an par une entreprise certifiée.
On peut considérer que le syndic peut raisonnablement assurer sa responsabilité en matière de lutte contre l’incendie et de sécurité des personnes. Mais que se passe-t-il si plusieurs exploitations sont réunies dans un même lieu ?
La copropriété sous une direction unique de sécurité (DUS)
Comme le précise l’article R.123-21 du Code de la construction, la réunion d’établissements recevant du public (ERP) dans un seul bâtiment et non isolées entre elles n’est autorisée que si elle est placée sous la responsabilité d’une direction unique de sécurité. Dans ce cas, les types d’exploitations peuvent être variés, de l’hôtel au magasin en passant par une banque ou une crèche. En matière de sécurité contre l’incendie et de protection des occupants et des usagers, les contraintes se multiplient. Même s’il existe des réglementations communes sur le système de sécurité incendie, le désenfumage ou les exercices d’évacuation, la multiplication des exploitations dans un même ERP augmentent la difficulté du rôle de responsable unique de sécurité (RUS).
Or les textes réglementaires permettent à un syndic de copropriété d’assurer ce rôle, en théorie..
Le syndic comme responsable unique de sécurité : les limites
Parmi les freins liés aux compétences et aux pouvoirs d’un syndic comme responsable unique figurent plusieurs obstacles de taille. Par exemple, la réglementation incendie pour les ERP dans une copropriété permet à un « RUS » d’exiger des demandes d’autorisation pour des parties privatives. À l’inverse, un syndic ne peut intervenir que sur les parties communes.
Autre obstacle, les compétences requises pour un responsable unique de sécurité. Le Code de la construction et de l’habitation précise que ce rôle exige des qualifications dans le domaine de la sécurité incendie. Autres prescriptions : autorité et moyens suffisants pour faire respecter les mesures de prévention ainsi que temps et disponibilité permettant d’exercer cette fonction. Un syndic ne dispose pas de toutes ces capacités, pouvoirs et compétences à la fois.
Un syndic, dont les pouvoirs sont limités, ne peut remplir toutes ces obligations et engage sa responsabilité pénale en cas de manquement. De plus, l’assurance souscrite ne couvrirait pas certains dommages en cas de sinistre. Ceci peut engendrer des conséquences désastreuses à la fois pour les exploitants et le syndic.
L’apport d’un spécialiste de la mission RUS
En déléguant la direction unique de sécurité à un spécialiste, le syndic s’assure que tous les moyens seront mis en œuvre pour la mise en conformité des systèmes de sécurité incendie et des moyens de secours. Un spécialiste dispose d’un champ d’action plus large, de connaissances multiples et d’une assurance adaptée à une copropriété. Ce rôle complexe permet de garantir les conditions de sécurité et lutte contre les incendies pour tous les copropriétaires. Il concerne tous les domaines essentiels à la sécurité incendie : administratif, information et contrôle.
C’est donc l’intérêt d’un syndic d’alerter les exploitants de la nécessité de déléguer cette mission à un spécialiste.
Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32573
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006896110
